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    中介遲遲不退還購房誠意金 買下帶租出售房屋租客卻不肯解約 購房多留心眼規避風險
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    核心提示: 近段時間以來,記者接到多名市民爆料,稱在購買二手房的過程中,與房主、中介發生交易糾紛,不僅為自身帶來麻煩,而且還造成了損失。那么,在二手房交易過程中購房者該如何防范風險?產生糾紛后怎樣維權?記者進行了采訪。

    文/圖西江日報記者 戴福鈿

    近段時間以來,記者接到多名市民爆料,稱在購買二手房的過程中,與房主、中介發生交易糾紛,不僅為自身帶來麻煩,而且還造成了損失。那么,在二手房交易過程中購房者該如何防范風險?產生糾紛后怎樣維權?記者進行了采訪。

    中介遲遲不退還購房誠意金

    近日,市民阿北向記者爆料,稱意向房屋買不成,購房前交給中介公司的2000元誠意金卻一直被對方“扣押”,遲遲不肯退還。

    據了解,今年4月,阿北在我市一家中介公司的推薦下,看中端州區和平路一套二手房。由于掛牌價超出預算,于是,阿北便委托中介公司置業顧問陳小姐幫忙砍價。

    “陳小姐提出,根據該公司規定,與房主談價格前,購房客需交2000元誠意金。”4月底,阿北向陳小姐轉賬2000元,并約定,若阿北以談好的價格購買該套房屋,誠意金轉為中介費;若購買不成,則全額退還。

    5月初,陳小姐告知房主愿意以其意向的價格出售該套房屋,并與他約定簽合同以及交定金的日期。然而,簽約日期未到,房主卻將該房屋轉售給了他人。

    為此,阿北要求陳小姐退還2000元誠意金,卻被對方以各種理由拒絕。盡管此后他多次找該中介公司協商,但均以失敗告終。

    廣東科業律師事務所主任律師韓偉華表示,誠意金不是法定的專業術語,所以不能起到合同定金或者保證金的法律效力的作用。在本案例中,由于中介以及購房客雙方沒有達成房屋交易,因此誠意金應當退還。即使達成交易,由于雙方此前沒有明確約定將誠意金轉為合同定金或者保證金,因此,該筆誠意金也不能作為合同保證金,中介應退還給購房者。

    房屋帶租出售麻煩多

    去年12月,有意在城區買套二手房的陳靜,在中介置業顧問鐘先生的陪同下,到城東一小區看房。然而,這次看房卻為她帶來了諸多麻煩。

    “看完房子后,我還算滿意,便詳細咨詢了房屋的基本情況。”陳靜告訴記者,她了解到,該套房屋仍在出租中,租期到2022年12月。但原房主承諾會在購房合同簽署后一周內與租客解除租賃協議。

    自此,鐘先生一再催促陳靜簽購房合同和交定金。再三考慮之下,今年2月,她與原房主簽署了《房地產買賣合同》,但合同中并未就房屋租賃事宜進行約定。“簽合同前我曾提出過疑惑,但中介表示合同是統一樣板,里面沒有房屋帶租出售的相關約定。”陳靜說,簽約同時原房主也承諾會在房屋過戶前與租客解約。

    今年3月,陳靜所購買的房屋已經完成過戶手續,但租客以租期未到為由,不肯搬離房屋。她為此多次與原房主以及中介公司溝通,均無果。

    廣東科業律師事務所主任律師韓偉華分析,根據《民法典》第725條,“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。”因此,盡管陳靜已經買下該套房屋,但原房主與租客簽訂的租賃合同仍有效,后續租金歸陳靜所有。

    “由于陳靜與原房主沒有將租賃關系處理一事寫進購房合同,因此,導致了其維權較為困難。”韓偉華提醒,房屋帶租出售的現象較為常見,為規避風險,在對合同條款進行約定時,買賣雙方都應謹慎細心,將容易發生糾紛的問題以條款形式寫進合同,以維護買賣雙方的合法權益。同時,他建議,遇到帶租出售的房屋時,買方最好通過押著部分購房款的形式,來對賣方解除租約的義務進行擔保。

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